Lo que debes tener en cuenta a la hora de arrendar una vivienda

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En este artículo contesto distintas preguntas sobre las situaciones que más se presentan en desarrollo de un contrato de arrendamiento. Conocer las herramientas jurídicas que nos otorga el sistema de leyes colombiano, los datos y recomendaciones al realizar este contrato, nos evitará o minimizará líos jurídicos.

Lo que debes tener en cuenta a la hora de arrendar una vivienda segunda parte

Arrendador/a: Quien pone en arriendo un inmueble de su propiedad o que administra.

Arrendatario/a: Quien toma en arriendo un inmueble que no es de su propiedad para vivir en el.

¿La persona que arrienda el apartamento o casa puede quedarse con la llave del inmueble? Si no le he entregado el apartamento o casa y el dueño entra sin autorización, ¿puedo terminar el contrato? ¿Puedo demandarlo?

El arrendador o la persona que pone en arriendo un inmueble, posiblemente tenga llaves de la vivienda que arrienda, sin embargo no podrá ingresar al inmueble; de hacerlo, deberá pagar las multas y sanción de arresto previstas en la Ley 23 de 1991. Si del ingreso no autorizado del arrendador se derivan otros comportamientos ilegales de su parte, el arrendatario podrá denunciar por vía penal y demandar por vía civil.

Ver: Lo que debes tener en cuenta a la hora de arrendar una vivienda primera parte

De igual manera, el artículo 24 de la ley 820 de 2003, le brinda al arrendatario las causales y sustento para dar por terminado de manera unilateral el contrato de arrendamiento.

Considerando lo anterior, ¿El arrendador o arrendatario puede cambiar el cerrojo del inmueble?

Quien pone en arriendo un inmueble no puede cambiar el cerrojo mientras el arrendatario los habite. Si el arrendador lo requiere deberá exponer las razones al arrendatario, solicitar su autorización y darle copia de las nuevas llaves. El arrendatario podrá cambiar las guardas si así lo ha acordado con el arrendador.

En caso de que ambas partes den por finalizado el contrato, ¿deben pagar una indemnización? De acuerdo con la ley 820 de 2003, las indemnizaciones se pagarán si alguna de las partes da por terminado el contrato de arrendamiento antes de la fecha de terminación pactada sin que de aviso al arrendador o una vez se ha prorrogado el contrato. De igual manera, las partes podrán de mutuo acuerdo terminar el contrato en las situaciones mencionadas sin hacer efectivas las indemnizaciones.

¿Cuál es el formato que puedo utilizar para comunicar mi decisión de terminar el contrato?

Se hará una carta dirigida al arrendador manifestando la decisión de no seguir habitando el inmueble.  Este escrito se enviará a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor de tres meses a la fecha de vencimiento del contrato, lo que evitará el pago de una indemnización.

Si el arrendatario se demora en pagar tres meses ¿qué puedo hacer?,¿puedo sacarlo del apartamento o casa?

El arrendador no puede desalojar por su cuenta y sin la orden de la autoridad correspondiente al arrendatario.  Si lo hace, será sancionado de acuerdo con la Ley 23 de 1991 y las demás leyes que viole. La ley 1801 de 2016, nuevo Código de Policía, le otorga al arrendador la posibilidad de desalojar al arrendatario por medio de acciones policivas y la imposición de multas. También podrá iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado.

De presentarse daños en el apartamento, ¿el arrendatario debe costearlos o los debe costear el arrendador?

Si el daño es producto de la negligencia del arrendador, que de acuerdo al Código Civil Colombiano y ley 820 de 2003 debe entregar y mantener el inmueble que puso en arriendo en perfecto estado, pagará las reparaciones necesarias o indispensables que re requieran por el paso del tiempo.  Si el arrendatario tiene que pagarlas bajo las circunstancias mencionadas, podrá cobrar el reembolso al arrendador o dar por terminado el contrato. Las reparaciones locativas o no necesarias que se deriven de la fuerza mayor o caso fortuito se pagarán por parte del arrendador. El arrendatario tendrá derecho a pedir indemnización por los perjuicios causados.

Si se deben realizar reparaciones locativas por culpa del arrendatario, este deberá pagarlas. Las pólizas de compañías de seguros tienen cobertura por daños, en caso de que el arrendatario no los pague. Después se repetiría la acción de cobro en su contra, en contra de coarrendatarios, fiadores o codeudores solidarios, según sea el caso.
Recomiendo estipular e implementar lo dicho, en el contrato de arrendamiento.

¿Es verdad que el arrendador debe entregar el inmueble con pintura nueva? ¿El arrendatario debe hacerlo cuando termine el contrato?

El arrendador, con fundamento en lo establecido en los artículos 1984 y 1985 del Código Civil, demás artículos de esta normatividad y la ley 820 de 2003, se obliga a entregar al arrendador el inmueble en buen estado, a mantenerlo así y podrá especificar en el contrato que entregará el inmueble pintado. Si de lo pactado entre arrendador y arrendatario no se contempla esta especificación, no será obligatorio hacerlo para el arrendador. De igual manera, en el contrato podrá establecerse que es obligación del arrendatario pintar la casa, de lo contrario, no será su obligación hacerlo.

Hay que recordar que el contrato es ley para las partes, de conformidad con lo contemplado en el artículo 1602 del código civil.

Si el arrendatario o el arrendador se ofenden o injurian, ¿estas conductas pueden ser motivo de terminación del contrato?

Sí. Una vez arrendatario o arrendador recopilen las pruebas, podrán interponer las acciones jurídicas, denuncias y demandas que consideren.

Si llega la fecha de terminación del contrato, no es renovado por escrito y sigo pagando puntual, ¿me puedo ir cuando quiera del inmueble?

En la situación descrita, el arrendatario(a) podrá irse cuando haya pagado la indemnización correspondiente al valor de tres cánones ya que está finalizando el contrato en un momento posterior a la fecha de terminación del contrato, es decir, en una prórroga.

Hay que aclarar que si la renovación se establece por las partes sin que medie escrito, cuando se cumpla el termino inicial del contrato, se prorrogará el contrato de arriendo de manera automática.

Si el contrato está en notaria y quiero irme del inmueble, ¿qué debo hacer?

Los contratos de arriendo no quedan en manos de la notaria, si lo dejó en la notaría debe contar con una copia, si no es así, solicítelo y de inmediato se lo tienen entregar. Con contrato o sin contrato, una vez decida terminarlo, las consecuencias serán las enunciadas.

Los contratos de arrendamiento no tienen que llevarse a notaría, las firmas del arrendador y arrendatario, más sus respectivas huellas, validan lo establecido en el contrato.

¿Cuáles son los principales deberes de un arrendatario?

De acuerdo con el artículo 9 de la ley 820 de 200, el arrendador deberá pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, cuidar el inmueble. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. Deberá pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato. El arrendatario está obligado a cuidar las zonas y servicios de uso común; cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal, las que expida el gobierno y las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.

abogada-laboral
Ilse Carolina Peña Camargo
Abogada y Directora de Slegalespp
Consultora de empresas y emprendimientos
Cofundadora del Colectivo Furas, Fuerza de Mujer 2015-2016
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